all quote from apple daily...
歷來最辣招 或再炮製負資產
2010年11月20日
【本報訊】政府之前連番出招壓樓市，都被譏諷為「冇料到」，昨日終肯「痛下毒手」，向所有中短炒家施加懲罰性徵稅，加重他們的炒賣成本；且又進一步收緊按揭成數至最低僅五成，都是前所未有的辣招。
代理料短期樓價跌 5%
香港地少人多的先天環境，培養出香港人熱衷炒樓的習性，無論港英政府或現時的特區政府，過去屢次面對樓市瘋狂時，都會推出一系列打壓樓市措施。然而，無論是 94年、 97年抑或今年推出的措施，大部份都是針對一手物業炒賣，如禁絕樓花期內轉售、提高買樓定金、限期推盤及以抽籤登記賣樓等。涉及整體樓市的措施，過去一直未有大刀闊斧的動作。今次政府卻在現行印花稅制下，針對兩年內將物業轉售的中短線炒家。
中原地產董事總經理陳永傑認為今次招數極辣，為其入行數十年未見，相信也是前所未有。他指措施擺明趕絕中短線炒賣活動；按揭低至五成，又大大加重入市成本。估計由現在至下月底的短期成交量會大跌三至五成，回落至約 6,000多宗，明年首季「都唔會有好景 o架喇」，最多可維持 6,000至 7,000宗水平；至於未來個半月樓價會跌 5%。
香港置業行政總裁李志成也認為招數狠，因兩年內轉售，無論賣樓賺蝕都要被徵額外印花稅，中短線炒家勢將大減，保守估計短期成交量跌逾兩成，短期內或會出現撻定個案。資深投資者科達地產主席湯君明直言，政府向短炒住宅市場徵重稅影響較大，料未來數月肯定「有價冇市」，早前入市的買家隨時變成負資產苦主。他指，現時樓市泡沫已經越吹越大，「隨時自己會爆，但政府出招，即係走去篤吓佢，等佢快啲爆」。他預期，成個樓市會「呆咗，有價冇市」。
物業升值 15%才有利潤
恒生銀行總經理馮孝忠認為，新招應對打擊炒家入市意欲有實際作用，連同額外印花稅後，半年內轉手物業需最少升逾 15%才有利可圖，料樓宇交投會即時受影響而減低，價格飆升情況應會收斂，仍持有物業而未能脫手的炒家，亦可能將新盤放租，有助紓緩上揚的租金並減輕通脹壓力。
星展唯高達研究部主管張一鳴指出，新招夠辣，雖然措施針對炒家，不過相信短期亦會影響用家置業氣氛，相信樓市成交量方面，將會淡靜好一段時間。
=====================
一手冷清 二手劈價
2010年11月20日
【本報訊】政府出辣招，樓市即吹淡風。早前與政府就收緊發水樓措施展開罵戰的長實，旗下大圍新盤盛薈，昨晚開售即觸礁；太古地產的西半山蔚然今日開賣，成新招下首個受影響新盤。二手市場方面，有賣家昨晚即時劈價。
長實不信政府玩整蠱
長實表示，盛薈首批 108伙於開售 1小時沽清。惟現場消息指，首批單位賣出後，售樓處已顯得冷清，料整晚賣近 180伙，較 1期名城今年 3月通宵賣逾 400伙，大相逕庭。市傳該盤昨早已偷步趕於政府公佈措施前賣出 40伙，惟長實否認。
據知，有指一組內地團斥資 2億大手掃入 20伙盛薈，另有 4至 5組內地客連購 8伙，估計昨晚 30%買家為內地客。
官商罵戰不足一周，政府即出招打壓樓市，適逢長實同日開售新盤，有指政府有整蠱長實之嫌，但長實執董趙國雄回應指，不認為政府玩整蠱，相信措施針對炒家。然而，趙說「樓市旺咗咁耐先出手」，意味政府出手太慢。
二手市場則於政府公佈新措施後即有反應。世紀 21董事黃文龍表示，北角丹拿花園 2座中層 A室，一名投資者日前與業主洽商以 600萬元成交，打算昨晚簽約，但知悉政府出招，即放棄入市。
港達物業董事洪培根說，屯門有內地炒家全線劈價 15項物業求售，普遍減價 3至 5%，其中上月底以 290萬元購入海景花園 6座 1152方呎單位，曾開價 375萬元，昨急劈 8%至 345萬元放售。
新措施下假設成交案例
<<沙田第一城 31座中層>>
單位面積： 562方呎
買入日期： 20/11/2010
買入價： 290萬元
賣出價： 350萬元
持貨 6個月內：額外收稅 15%，即 52.5萬元
持貨 6至 12個月內：額外收稅 10%，即 35萬元
持貨 12至 24個月內：額外收稅 5%，即 17.5萬元
+++++++++++++++++++++++++
物業繳付額外印花稅 Q&A
2010年11月20日
Q：買樓人士因病或經濟困難急需賣樓套現，額外印花稅可否獲豁免﹖
A：不可以。根據現行稅務條例已有多項獲豁免，但不包括因病及經濟困難，政府指如增加豁免範圍，執行上會困難。
Q：如只簽臨時買賣合約買賣單位（即摩貨），是否要繳交額外印花稅﹖
A：要。即使是簽訂臨時買賣合約也要交印花稅。
Q：在甚麼情況下須繳納額外印花稅﹖
A：交易涉及買賣住宅物業；賣方於 11月 20日或以後才獲取有關物業；及賣方購入有關物業後於 24個月或以內出售該物業。
Q：買家還是賣家須繳付額外印花稅﹖
A：買賣雙方要共同及個別負上繳付額外印花稅的法律責任。
Q：對在 11月 20日前簽訂臨時買賣合約，但在該日後才簽署正式買賣合約的買家是否不公平﹖
A：臨時買賣合約無約束力，亦不能將物業的權益轉讓給買家，所以在法理上不構成轉讓物業權益。但如果臨時買賣合約內列明雙方必買必賣，有關新措施將不適用。
Q：如何界定買樓及賣樓日期﹖
A：買賣雙方簽署一份有約束力的樓宇買賣合約的日期，一般為正式買賣合約的日期。如臨時買賣合約訂明雙方必買必賣，該臨時買賣合約日期亦可算是買賣日期。
Q：為甚麼買家要負上額外印花稅的責任﹖
A：印花稅一向是買賣雙方共負的責任。買家作為買賣合約的使用者，應有責任確保文件已完稅。此外，有關措施有助執法。
Q：在甚麼情況下可獲豁免繳交額外印花稅﹖
A：在買賣合約提名近親人士（即父母、配偶或子女）取得樓契；把物業權益出售或轉讓與近親人士；因破產或強制清盤而出售物業；將物業出售或轉讓與政府。
Q：在持有物業後 24個月內轉售，假如沒有獲利，額外印花稅會否獲豁免﹖
A：額外印花稅並不是利得稅，不會考慮有關交易的賺蝕情況而會一律徵稅。
Q：如果後來取消有關交易，可否申請退回已繳交的額外印花稅﹖
A：有關人士可於取消交易後兩年內申請退回已繳交的額外印花稅，但僅限於非轉售個案。
[ 本文被liuming在2010-11-20 10:48重新編輯 ]
